COMMENT SE PASSE UNE SUCCESSION AVEC USUFRUIT ?

L'usufruitier dispose du droit de jouissance et d'usage du bien mais il n'en est pas le propriétaire. Une autre personne dispose de la nue-propriété.

Prenons l'exemple d'un logement. Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :

- le droit d'utiliser ­le logement (l'habiter),

- le droit de percevoir les revenus du logement (le louer),

- le droit de disposer du logement (le vendre).

Le droit de propriété est donc la combinaison de la nue-propriété pour le propriétaire et de l’usufruit, pour l’usufruitier. 

Il est possible pour le propriétaire de séparer ces prérogatives, notamment à l’occasion d’une vente ou d’une donation. Par exemple, il peut donner la nue-propriété (propriété grevée d'usufruit) à un enfant et se réserver l’usufruit (il garde ainsi le droit d’habiter le bien donné ou de le louer). On parle alors de démembrement.

 - Pour l'usufruitier : 

• Avant l'entrée en jouissance, l'usufruitier doit : 

- faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles (art. 600 C. civ.), 

- donner caution pour garantir la restitution du bien au propriétaire, voire le paiement d’indemnités en cas de détérioration du bien.

• Au cours de l’usufruit, l'usufruitier doit : 

- jouir du bien de façon raisonnable, c’est-à-dire qu’il doit être diligent et prendre toutes les mesures pour maintenir le bien en bon état. 

- entretenir le bien, ne pas modifier sa destination (ce qui implique de ne pas effectuer de transformations matérielles), procéder aux réparations nécessaires, prendre toutes les mesures dites conservatoires (pour la sauvegarde d'un droit ou d'une chose), et ne doit pas le détériorer. Il lui est également vivement conseillé d’assurer le bien.

- régler les charges courantes, les réparations d'entretien et les impôts (notamment la taxe foncière) conformément aux articles 605 et 608 du code civil.

- Pour le nu-propriétaire : 

Il doit régler les grosses réparations, sauf si celles-ci sont dues au défaut d'entretien de l'usufruitier (art. 605 C. civ.). Ces grosses réparations sont relatives au gros œuvre : réfection des murs extérieurs ou de refend, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture (art. 606 C. civ.).

Le droit de succession, à l’inverse du droit de donation, n’intervient qu’à la suite d’un décès. Au décès de l’usufruitier, la somme de la nue-propriété et de l’usufruit revient au nu-propriétaire. Il récupère ainsi la pleine propriété de manière gratuite et automatique. En revanche, si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, les héritiers du nu-propriétaire deviennent à leur tour nus-propriétaires au moment de la succession.

La vente d’un bien démembré

Un démembrement de la propriété intervient souvent suite à une succession.

La vente du logement dans sa totalité ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire. Dans ce cas et conformément à l’article 621 du code civil, “Le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix”. 

En revanche, conformément à l’article 815-5 du code civil, le nu-propriétaire ne peut demander au tribunal judiciaire d’ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.    

Bon à savoir : l’usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (article 595 du C. civil), et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier (article 621 du C. civil).

Attention : l'usufruit cédé conserve la même durée.

Une personne souhaitant prévoir sa succession peut d'ores et déjà entreprendre une scission de la propriété des biens afin de préparer la succession entre usufruitier et nu-propriétaire

L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de l’usufruitier. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire. 

•  L'usufruit viager

En cas de vente, de donation, de succession ou d’apport en société, il est nécessaire de donner une valeur à l’usufruit pour le partage du prix de vente ou le calcul des droits dus au Trésor public.

Cette valeur est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts.

• L'usufruit temporaire

En cas d'usufruit à durée fixe (usufruit temporaire), celui est fiscalement estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.

À noter : le droit d'usage et d'habitation est évalué fiscalement à 60 % de la valeur de l'usufruit viager.

Pour toute question sur ce sujet, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire.